פגיעה בקניין למען שיקום לאומי: המדינה מאשרת הפקעת דירות ככלי להתחדשות עירונית מהירה
ועדת השרים לענייני חקיקה אישרה היום (יום ג') תזכיר חוק דרמטי שצפוי לשנות את כללי המשחק בתחום שיקום נזקי המלחמה והאסונות הטבע. "תזכיר החוק לשיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית" מקנה למדינה סמכויות חסרות תקדים, המאפשרות לה לנקוט בצעד הכוחני של הפקעת נכסים פרטיים במידה והדיירים יסרבו להשתלב בפרויקט שיקום רחב ומקיף. מטרת החוק היא גיבוש תפיסה מערכתית לשיקום מתחמים עירוניים שלמים, ולא רק מבנים בודדים, וזאת תוך כדי ייעול וקיצור דרסטי של הליכים בירוקרטיים.
החוק החדש, שעתיד לעבור כעת לאישור הכנסת, נועד לתת מענה מיידי לנזקים רחבי היקף שנגרמו כתוצאה ממלחמה, פעולות איבה ואף רעידות אדמה. המהות הכלכלית-קניינית של התזכיר היא היכולת לשקם מתחם שלם כפרויקט התחדשות עירונית אחד.
המנגנון הכפייתי: קניין מול אינטרס ציבורי
עיקר המחלוקת והחדשנות הכלכלית של החוק טמונה במנגנון הטיפול ב"סרבני ההתחדשות" – אותם בעלי דירות המתגוררים במתחם המיועד לשיקום, אך אינם מעוניינים להצטרף לפרויקט שיפוץ ובנייה מחדש.
לפי התזכיר, לתושבים אלה יוצעו שתי חלופות קנייניות:
-
מכירה מרצון ליזם או למדינה: הדייר יוכל למכור את דירתו ליזם הפרויקט או לרשויות המדינה תמורת "פיצוי כספי מיטיב". מונח זה, שיש לו משמעות כלכלית כבדה, מרמז על פיצוי גבוה יותר משווי השוק הרגיל, כדי לעודד שיתוף פעולה.
-
הפקעה כפויה: במידה ובעל הדירה יסרב למכור או להשתתף בתוכנית ההתחדשות, המדינה תהיה רשאית להפעיל, "כמוצא אחרון", את מנגנון ההפקעה. המשמעות היא שלילת זכות הקניין בנכס בתמורה לפיצוי.
שר הבינוי והשיכון, חיים כץ, הדגיש את הצורך באיזון בין זכויות יסוד לבין האילוצים המערכתיים: "החוק מאזן בין זכויות קניין לבין הצורך לשקם במהירות את נזקי המלחמה. לצד השיקום, נביא לשיפור המרקם העירוני במהירות. ההליך יתבצע ביעילות המירבית על ידי הסרת בירוקרטיה עודפת לטובת השבת המצב לקדמותו ושובן של המשפחות שביתם נהרס לחיי שגרה בהקדם האפשרי".
שר האוצר, בצלאל סמוטריץ', הוסיף נופך של הזדמנות כלכלית: "נמשיך לפעול בנחישות כדי להשיב את המשפחות לבתיהן במהירות האפשרית, ולהפוך את המשבר להזדמנות להוביל תהליכי התחדשות עירונית". במילים אחרות, הממשלה רואה במשבר לא רק כאירוע המחייב שיקום פיזי, אלא כקטליזטור ליצירת ערך נדל"ני ושיפור איכות החיים במתחמים שנפגעו.
ביקורת חריפה: זכות יסוד מול כוחנות שלטונית
למרות הכוונות המוצהרות, תזכיר החוק עורר תגובות נחרצות מצד גורמים אזרחיים ואקדמיים, המזהירים מפני פגיעה קשה בעקרונות דמוקרטיים וקנייניים בסיסיים.
החשש המרכזי הוא הפיכת זכות הקניין, הנחשבת לזכות יסוד, לסחורה הניתנת להפקעה בנסיבות שאינן ביטחוניות מובהקות או תשתיתיות חיוניות. עמותות האגודה לזכויות האזרח טוענות כי "החלתו של מנגנון כה ארוך ומורכב על צורך כה דחוף, והאפשרות לכפייתו על תושבים שעברו טראומה ניכרת נדונו לכישלון". לטענתן, שלילת זכות ההתנגדות של דייר מהווה שלילת זכות יסוד.
בנייר עמדה שהוגש על ידי הפורום להתחדשות עירונית, חתום על ידי דוד סונינו, נכתב במפורש: "שלילת זכות ההתנגדות של דייר היא שלילת זכות יסוד. ממש כשם ששלילת הזכות לבחור ולהיבחר מהווה ביטול דמוקרטיה". הפורום מתריע כי "בעלי הדירות אינם 'מכשול' בדרך להתחדשות, אלא שותפים מלאים. זכויותיהם לקניין, לביטחון ולכבוד מחייבות הגנה שוות ערך להגנה שמעניקה הדמוקרטיה לזכות לבחור ולהיבחר. כל ניסיון לעקוף או להחליש זכויות אלו פוגע לא רק בדיירים עצמם אלא גם באמון הציבור כולו וביסודות המשטר הדמוקרטי".
ארגוני החברה האזרחית מזהירים מפני "צעדים דרסטיים וכוחניים" הנוגדים את עקרונות שיתוף הפעולה, החיוניים להצלחת כל פרויקט התחדשות עירונית. הפתרון הנכון, לשיטתם, הוא דווקא ייעול והחזרת המצב לקדמותו באמצעות הוצאה מהירה של היתרי בנייה ומתן סיוע מידי, ולא כפיית פרויקטים מורכבים.
האתגר החברתי והצורך בהוראת שעה
גם מהזווית האקדמית-חברתית, מושמעת ביקורת על ההתמקדות הבלעדית בשיקום הפיזי והכלכלי. בתוכנית קרסו למחקר ופיתוח דיור חברתי באוניברסיטת ת"א, טוענים כי "שיקום אמיתי ואיכותי מחייב התייחסות גם לרקמה החברתית והתרבותית, ואינו יכול להתבטא רק בשיקום פיזי המתעלם מהמאפיינים המקוריים של המקום ותושביו". כפיית שינוי טוטאלי על קהילה שחוותה טראומה, עלולה להוביל להתפוררות חברתית גם בתוך מבנים משופצים.
האקדמיה קוראת לריסון בהחלת החוק הרחב. "לאור מורכבות ההסדרים המוצעים בתזכיר חוק זה… וכן לנוכח הפגיעה הקניינית האפשרית בבעלי דירות – ראוי שההסדר המוצע בתזכיר יאושר כהוראת שעה שתיתן שהות ללמוד את השלכותיו טרם החלתו על כל אירוע מסוג דומה, או לחלופין, שלא יורחב לטיפול בנזקי מלחמה עתידיים, קל וחומר לנזקים שלא נגרמו כלל בעקבות המלחמה, כפי שמוצע כעת". העמדה הכלכלית-משפטית הזו מזהירה מפני הפיכת הכלי החריג של הפקעה במצבי חירום לכלי נורמטיבי בטיפול באסונות שגרתיים יותר.
מרוץ נגד הזמן: קיצור הבירוקרטיה ככלי פיננסי
מנגד, משרדי הממשלה מדגישים את הצד הכלכלי של יעילות ומהירות. יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון ומ"מ ראש הרשות להתחדשות עירונית, הבהיר כי המטרה העיקרית היא לקצר הליכים פיננסיים ובירוקרטיים. "יצרנו מנגנונים המקצרים את לוחות הזמנים בכל הליכי התכנון והרישוי", מסר מורגנשטרן. "המטרה שלנו הייתה לספק פתרונות לבעלי הדירות שנפגעו, על מנת שיוכלו לחזור מהר ככל האפשר לשגרת חייהם, לצד שיקום המרחב העירוני כולו ושיפור איכות החיים של האזור באמצעות תהליכי התחדשות עירונית".
קיצור לוחות הזמנים הוא בעל חשיבות כלכלית עצומה. עיכובים בתהליכי בנייה ותכנון מעלים את עלויות המימון (כתוצאה מהריבית המצטברת), מאריכים את תקופת השהייה של משפחות בפתרונות דיור זמניים (המוטלים על כתפי המדינה), ומעכבים את יצירת ההכנסות של היזמים מהפרויקט. הצעת החוק מנסה למזער את הסיכון הבירוקרטי, שהוא אחד החסמים הגדולים ביותר בפני כניסת הון פרטי לפרויקטים כאלה.
לסיכום, "תזכיר החוק לשיקום נזקי מלחמה" מציב דילמה מהותית על שולחן הכנסת: האם היעילות הכלכלית והצורך הלאומי בשיקום מהיר מצדיקים פגיעה כה עמוקה בזכות הקניין הפרטי ובזכות ההתנגדות של הדייר? שוק הנדל"ן, היזמים, והציבור כולו ממתינים כעת לדיונים בכנסת, שבהם יוכרע האם הצעד הכוחני הזה יהפוך לכלי משפטי תקף, ובאילו מגבלות.
