ממאה מיליון ל-43 מיליון שקל: המדינה מנחיתה הנחת 57% על 40 דירות יוקרה, לאחר ביטול מכרז ופגיעה ישירה של טיל איראני; היחידות, שיועדו במקור לדיור ציבורי, נמכרות כעת במצב "AS IS" בצל אזהרת מומחים מ"אי-ודאות גדולה"
כישלון אסטרטגי ופגיעה ביטחונית: המדינה מתייאשת ממכירת 40 יחידות הדיור ומורידה את שווין ב-58 מיליון שקל. הרוכש יידרש לשאת בעלויות שיקום מנזקי טילים ובהתחייבות לדיור ציבורי.
הניסיון הכושל של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לשווק 40 יחידות דיור בפרויקט המגורים היוקרתי מגדלי דה וינצ'י (המכונה גם "מגדל כנרית") במרכז תל אביב, הגיע לשפל חדש שמבטא את המתחים הכלכליים-ביטחוניים השוררים במשק. בשבוע שעבר הכריזה המדינה על מכרז חדש ל-40 הדירות הללו, תוך שהיא מנחיתה את מחיר המינימום הנדרש עבורן מ-101 מיליון שקל (במכרז שפורסם אשתקד) לרמה נמוכה באופן משמעותי: 43 מיליון שקל בלבד (ללא מע"מ). הורדת מחיר זו, המגלמת הנחה דרמטית של כ-57% משווי המינימום המקורי, מציבה את מחיר היחידה הבודדת על כ-1.075 מיליון שקל (ללא מע"מ) או כ-1.3 מיליון שקל כולל מע"מ, ומעוררת תהיות קשות בשוק הנדל"ן לגבי הערכת השווי הממשלתית והסיכונים הגלומים בעסקה.
מדובר בשטח נדל"ני יקר ערך, הממוקם בצומת הרחובות קפלן ולאונרדו דה וינצ'י, בקרבה אסטרטגית למתחם הקריה ולמגדלי עזריאלי – לב ליבו של המטרופולין העסקי והטכנולוגי של ישראל. הדירות, המשתרעות על שטח ממוצע של כ-88 מ"ר ליחידה (המתאים לדירות ארבעה חדרים), מחולקות באופן שווה בין שני מגדלי המגורים, וכלולות גם מקומות חנייה תת-קרקעיים.
מהפך בייעוד: מדיור ציבורי לנכס "AS IS" בסיכון
המכרז הנוכחי חושף את כישלון המדינה לממש את הייעוד המקורי והחברתי של יחידות אלה. המתווה הראשוני לבניית המגדל, שאושר לאחר זכייתן של קבוצות קנדה ישראל ואקרו נדל"ן במכרז הקרקע בשנת 2015, קבע כי 40 הדירות התחתונות יירכשו על ידי משרד הבינוי והשיכון עבור דיור ציבורי במחיר מופחת. יעד זה, של יצירת עוגן דיור בר השגה בלב תל אביב, נכשל. הדירות אמנם נמסרו לרמ"י במרץ 2023, אך הן מעולם לא נכנסו לשימושן המתוכנן ובמקום זאת, הוחלט על מכירתן.
הנפילה בשווי אינה רק תוצאה של כשל שיווקי במכרז הראשון אשתקד, שנדחה בשל היעדר ביקוש, אלא בעיקר תוצאה של אירוע דרמטי שהתרחש בקיץ האחרון: פגיעת טיל איראני במגדלים. המכרז החדש והדרסטי מתפרסם לאחר שהמגדל נפגע, והדירות נמצאות כיום במצב של "הרס" וסגורות. סעיף מפורש בתנאי המכרז מטיל את הנטל כולו על הרוכש העתידי: "יחידות הדיור המשווקות נפגעו במהלך מערכת 'עם כלביא', המציע מודע לכך והוא לא יבוא בכל טענה, דרישה או תביעה לרשות בגין האמור". כלומר, העסקה כולה מוגדרת כרכישת "AS IS" – כפי שהן, לרבות נזקי הטיל והשיקום הנדרש.
הסיכון והסיכוי: הימור מחושב או מוקש כלכלי?
התנאים המיוחדים והמורכבים של המכרז החדש מעוררים דיון נוקב בקרב מומחי הנדל"ן והמשפט הכלכלי. מצד אחד, המחיר הנקוב של 1.3 מיליון שקל ליחידה נראה כמעט פנטסטי, בהתחשב בכך שדירות דומות בפרויקט נמכרו בשוק החופשי טרם פרוץ המתיחות הביטחונית בסכומים של כ-5.8 מיליון שקל. זהו פער של מאות אחוזים המהווה פוטנציאל רווח עצום עבור יזם נועז או קבוצת משקיעים.
מצד שני, הסיכונים הפיננסיים והתכנוניים עצומים. טל קופל, מנכ"ל חברת מדלן, התייחס לחוסר הוודאות המקיף את העסקה: "הסיכון העיקרי לרוכש טמון כמובן באי הוודאות הגדולה שאופפת את גורל הפרויקט, ובאי הידיעה כמה כסף יידרש כדי להביא אותו למצב שבו הוא שוב ראוי למגורים – אם בכלל." העובדה שעלות התיקונים כולה מוטלת על הרוכש, יחד עם חוסר היכולת לבחון את הדירות הפגועות לעומק (למרות שהמכרז מאפשר סיור מרוכז למתעניינים), עלולה להפוך את ההוצאות על שיקום לנעלם דרמטי שינגוס משמעותית ברווח הפוטנציאלי. על הרוכשים מוטלת גם אחריות כבדה לשאת בדמי ניהול גבוהים במגדל יוקרה, שיכולים להגיע לכ-15,000 שקל בשנה לדירה. .
ההתחייבות החברתית נשארת: שכירות במחיר מופחת
היבט נוסף שמייקר את העסקה עבור הרוכש הוא ההתחייבות החברתית הצמודה למכרז. על אף שהמדינה מוכרת את הדירות במחיר מופחת באופן קיצוני, היא דורשת מהרוכש להשכיר את הדירות לצמיתות, ובמחירים נמוכים יחסית לשוק היוקרה התל אביבי. לפי תנאי המכרז, סכום השכירות החודשי ינוע סביב 10,000 שקל ליחידה. דרישה זו, יחד עם דמי הניהול הגבוהים, עלולה לפגוע משמעותית בתשואת ההשכרה המיידית של הרוכש, ולצמצם את האטרקטיביות הכלכלית של הנכס כנכס מניב לטווח הקצר. יחד עם זאת, אם עלויות השיקום יהיו נמוכות מהצפוי, והבניין יוחזר למצבו התקין במהירות, מדובר עדיין בהזדמנות נדל"נית חסרת תקדים לרכוש נכס במיקום פרימיום במחיר שאינו קיים בשוק.
הסיכון הביטחוני, שבא לידי ביטוי מפורש בנזקי הטיל, מציף מחדש את שאלת "פרמיית הסיכון" בנדל"ן במרכז הארץ בצל המתיחות הגיאופוליטית עם איראן וגורמים נוספים. ההנחה העמוקה שניתנת על ידי המדינה היא למעשה תמחור הסיכון הזה, והיא מגלמת את ההערכה כי רק יזם או גוף בעל חוסן פיננסי משמעותי, שמוכן לקחת על עצמו חוסר ודאות דרמטי, יסכים להיכנס לעסקה. כפי שמסכם קופל, "בהתחשב בעובדה שמדובר בפרויקט יוקרה תל אביבי שנמצא במיקום מצוין – אם כי, מסתבר, לא חסר סיכון – משאירה מרחב להימור מחושב שבו הרוכש יוכל בכל זאת לצאת מורווח." ההשלכות של מכירת חיסול זו על שוק היוקרה המקומי ועל מחירי הנדל"ן באזור כולו צפויות לעמוד במרכז הדיון הכלכלי בשבועות הקרובים.
