תקדים תכנוני: קרב החניונים הרובוטיים ברחובות מאלץ את הרשויות לבחון מחדש את מדיניות ההתחדשות העירונית

החלטת ועדת הערר המחוזית, המורה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברחובות לדון מחדש בבקשה להיתר תמ"א 38/1 שנדחתה על רקע סוגיית חניון רובוטי, מאותתת לשוק הנדל"ן על הצורך בבהירות רגולטורית אל מול חדשנות טכנולוגית. הפרויקט, הממוקם בלב העיר וכולל תוספת של 12 יחידות דיור חדשות, הופך למוקד מאבק עקרוני שמשליך על עתיד התחדשות המרחבים העירוניים הצפופים בישראל.

רקע: הפרויקט שנתקע במתקן רובוטי

בליבת המחלוקת ניצב פרויקט מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי) ברחוב מוסקוביץ במרכז רחובות, יוזמת החברה היזמית מוסקוביץ גלובל אורבן. התוכנית השאפתנית ביקשה להוסיף 2.5 קומות חדשות מעל המבנה הקיים בן 3.5 הקומות, באופן שיגדיל את מספר יחידות הדיור מ-14 ל-26 בסך הכל. כחלק בלתי נפרד מתוספת הבינוי – וכפתרון חיוני לבעיית צפיפות החניה במרכזים ותיקים – תוכננה הסדרת החניה לדיירים באמצעות מתקן חניה רובוטי.

בקשת ההיתר הוגשה כבר בספטמבר 2023, אך התפנית המשמעותית התרחשה בינואר 2025. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רחובות דחתה את הבקשה, תוך התבססות על טענה תכנונית עקרונית: לא ניתן לאשר מתקן חניה רובוטי כפתרון סביר במתווה המוצע, והמליצה ליזמים להסתפק בחניות עיליות בלבד עד לגיבוש פתרון תחבורתי מוסכם.

הדחייה התקבעה סופית במאי 2025, לאחר שהוצגה חוות דעת של יועץ התנועה העירוני, אינג' בועז גרוס. חוות הדעת קבעה במפורש כי "לפרויקט אין פתרונות חניה סבירים" וכי "בהעדר מענה תנועתי הולם… מומלץ הליך של הריסה ובנייה" – קרי, הליך פינוי-בינוי, כתחליף לתמ"א 38/1. עמדת הוועדה, כפי ששוקפה בפרוטוקולים, הייתה נחרצת: "מאחר ופתרון החניה באמצעות מתקן רובוטי נשלל… הוחלט כי אין לאשר את הבקשה בדרך של תמ"א 38 חיזוק". בכך, נסגר למעשה שער בפני מיזם של חיזוק ועיבוי, שהסתמך על טכנולוגיה חדשנית כמענה לצורך תכנוני מובהק.

המהלך הכלכלי-משפטי: חובת הוודאות הרגולטורית

החברה היזמית, באמצעות עו"ד שלומי סהר ממשרד גרשטיין-סהר, הגישה ערר לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז, בראשה עו"ד יוני שורץ. עיקר הטענה של היזמים נגעה לפן הכלכלי-תכנוני: כאשר יזם פועל בהתאם למדיניות שחלה בעת הגשת הבקשה ותיק המידע, אסור לרשות המקומית לסגת מאותה מדיניות בדיעבד.

עו"ד סהר הדגיש כי יועץ התנועה מטעם הוועדה המקומית התעלם מהמדיניות שהייתה תקפה בעת הדיון, אשר התירה במפורש שימוש במתקני חניה רובוטיים בפרויקט תמ"א בעיר. זהו לב העניין: אי-יציבות רגולטורית מייצרת אי-ודאות עסקית. עבור יזם נדל"ן, כל דחייה או שינוי מדיניות במהלך תהליך אישור היתר גוררת עלויות מימון כבדות, הארכת תקופת אי-הוודאות, ופגיעה משמעותית בכדאיות הכלכלית של הפרויקט כולו. חובתו של יועץ התנועה הייתה, לטענתם, לבחון כיצד ניתן לאשר את ההיתר בהתאם למדיניות התקפה, ולא לדחותו באופן גורף – במיוחד כאשר פתרון החניה עמד בתנאי התב"ע המאושרת.

בנוסף, טענה העוררת כי הוועדה המקומית שגתה כשדרשה הקלה תכנונית עבור חניון תת-קרקעי רובוטי, שעה שהתב"ע המאושרת כבר אפשרה חניון תת-קרקעי בקו אפס, ללא כל צורך בהקלה. טענה זו מדגישה כפילות ואי-הבנה של המכשור התכנוני הקיים מצד הרשות המקומית, מה שמוסיף נדבך של בירוקרטיה מיותרת המכבידה על תהליך ההתחדשות העירונית.

ההסכמה וההנחיות: פריצת דרך מותנית

במהלך דיון בלתי פורמלי בוועדת הערר, הגיעו הצדדים – החברה היזמית והוועדה המקומית – להסכמה שהפכה להחלטה עקרונית. העוררת התחייבה להגיש תשריט מתוקן בתוך 30 יום. במקביל, היא תנהל הידברות ישירה ומחייבת עם אינג' גרוס, יועץ התנועה העירוני, בניסיון לגבש פתרונות חניה מוסכמים.

ועדת הערר המחוזית אימצה את ההסכמות והנחתה את הוועדה המקומית רחובות לדון מחדש בבקשה. הנחיה זו נושאת משמעות כלכלית ותכנונית מרחיקת לכת. בדיון החוזר, נדרשת הוועדה המקומית לבצע מספר פעולות קריטיות:

בחינת המדיניות הרלוונטית: לדון בהקלה עבור מתקן החניה, תוך בחינה יסודית של המדיניות שחלה בעת הגשת הבקשה – עניין עקרוני לחוקי התכנון והבנייה.

השפעה מערכתית: להעריך את השפעת הקמת המתקן הרובוטי הספציפי על פרויקטים דומים נוספים בעיר, לאור סיום תמ"א 38 והמעבר למדיניות התחדשות עירונית חדשה שנקבעה ביולי 2025.

החלטת ועדת הערר, למרות שהיא מחזירה את הדיון לוועדה המקומית ולא מאשרת את ההיתר באופן מיידי, היא ניצחון טקטי משמעותי ליזמים. היא מציבה רף גבוה יותר לבחינת פרויקטים, ומחייבת את הרשות המקומית לפעול באופן עקבי, שקוף, ועל בסיס המדיניות שהייתה תקפה במועד הגשת הבקשה. אי-עמידה בעיקרון זה פוגעת קשות באמון היזמים במערכת התכנון, מעכבת פרויקטים קריטיים של חיזוק מבנים, ומטילה ספק בוודאות הכלכלית הנדרשת בשוק הנדל"ן.

המשמעות הכלכלית הרחבה: עתיד התמ"א ופתרונות החניה

התיק ברחובות חושף את הקונפליקט המרכזי שעימו מתמודדות רשויות מקומיות: הצורך הדחוף בהתחדשות עירונית ובחיזוק מבנים אל מול מגבלות תשתיות החניה במרכזים העירוניים הצפופים. המתקנים הרובוטיים, הנתפסים כפתרון טכנולוגי מתקדם לניצול מרבי של שטח מצומצם, נתקלים לעיתים בהתנגדות מצד גורמי התנועה העירוניים בשל חשש מעומסי תנועה בעת הכניסה והיציאה מהם.

ההחלטה של ועדת הערר משדרת מסר ברור: על הרשויות המקומיות לאמץ גישה פרואקטיבית יותר כלפי טכנולוגיות חדשניות המציעות מענה לבעיות תשתית. דחייה גורפת של פתרונות אלו, ללא בחינה מעמיקה של השפעתם ובהתעלם ממדיניות קיימת, עשויה להיחשב כפעולה לא סבירה.

כאשר תוכנית התמ"א 38/1 נמצאת בשלבי סיום, הליך זה משמש תמרור אזהרה ליזמים ולרשויות כאחד. בשוק שבו כל יום של עיכוב שווה כסף רב, הוודאות התכנונית הופכת למשתנה כלכלי קריטי. המקרה ברחובות קובע ככל הנראה תקדים המנחה את הרשויות להתמודד עם פתרונות רובוטיים בהתאם לכללים ברורים, ובכך הוא עשוי להקל על שילובם בפרויקטים עתידיים, תחת מתווה הפינוי-בינוי וכן במסגרת מתווי התכנון העירוני החדשים. רק בהירות רגולטורית זו תאפשר לשוק הנדל"ן להמשיך ולפתח את הפריפריה העירונית בצורה יעילה וכלכלית.