הדרמה בטקסס: חמישה מתחמי מגורים של July Residential בבעלות נכדו של תשובה עוקלו ונמכרים במכירה פומבית – עשרות משקיעים ישראלים עלולים להפסיד מיליונים
סערה בעולם הנדל״ן הישראלי־אמריקאי: חמישה מתחמי דירות להשכרה בעיר יוסטון שבטקסס, בבעלות חברת July Residential המנוהלת על ידי אביחי דניאל ויצחק פינטו – נכדו של איש העסקים יצחק תשובה – עוקלו בשבוע שעבר והוצאו למכירה פומבית. העיקול התרחש בעקבות כישלונה של החברה להחזיר הלוואה בהיקף של כ־81.5 מיליון דולר. על פי הדיווחים, עשרות משקיעים ישראלים שהשקיעו במיזמים אלה במיליוני דולרים נמצאים כעת בסיכון ממשי לאבד את כספם.
קריסת מנגנון המימון – והשלכות על המשקיעים
לפי גורמים המקורבים לעסקה, החברה התקשתה לעמוד בתשלומי החוב כלפי הבנק המממן, לאחר שמחירי ההלוואות בריבית משתנה בארצות הברית זינקו בשנה האחרונה. הוצאות המימון הגבוהות, לצד ירידה בתפוסה בשוק השכירות ביוסטון, הובילו את המלווים להפעיל את סעיף העיקול. חמישה המתחמים, שבהם מאות יחידות דיור, צפויים להימכר למרבה במחיר כבר במהלך השבועות הקרובים.
משקיעים ישראלים שהזרימו לחברה הון עצמי בהיקפים של מאות אלפי עד מיליוני דולרים כל אחד, קיבלו הודעה רשמית על העיקול רק לאחר שהמהלך יצא לפועל. “לא העלו על דעתם שהפרויקט יידרדר כל כך מהר”, אומר אחד המשקיעים. “כשהצטרפנו, דובר על תשואות של 8%–10% בשנה. עכשיו מדברים על מכירה בהפסד כבד”.
July Residential – מהבטחות לצמיחה לקריסה פיננסית
חברת July Residential, הפועלת ממיאמי ויוסטון, התמחתה ברכישת מתחמי מגורים קיימים, שיפוצם והשכרתם מחדש בשוק האמריקאי הצומח. בשנים האחרונות היא שיווקה בישראל השקעות משותפות (Joint Ventures – מיזמים משותפים) תחת הבטחה לניהול מקצועי וביטחונות מלאים. דניאל ופינטו, שעמדו בראש החברה, הציגו את עצמם כבעלי ניסיון עשיר בשוק האמריקאי ובקשרים עם גופים מוסדיים בארה"ב.
אולם לפי דיווחים עדכניים, שילוב של ריביות גבוהות, ירידת ערך הנכסים ועלייה חדה בעלויות התחזוקה הוביל לקריסת המודל הכלכלי של החברה. “הם בנו על שוק דינמי ומימון זול”, אומר גורם בענף. “כשהריבית קפצה וההכנסות לא גדלו באותו קצב – זה היה רק עניין של זמן עד שיגיע העיקול”.
המוסדות הפיננסיים מאבדים סבלנות
ההלוואה המרכזית, שעמדה על כ־81.5 מיליון דולר, ניתנה על ידי קונסורציום של בנקים אמריקאיים, שחלקם כבר ניהלו הליכים דומים נגד יזמים ישראלים אחרים שפעלו בטקסס ובפלורידה. “הבנק ראה שהחברה לא עומדת בלוחות הזמנים של ההחזר, והעדיף לעצור את הדימום בשלב מוקדם”, אומר עורך דין מקומי שמייצג חלק מהנושים. “מבחינתם, הנכסים עצמם בעלי ערך רב, גם אם יימכרו בהנחה של 20%–30% מהערכת השווי המקורית”.
חשש מתגובת שרשרת בקרב משקיעים ישראלים
בישראל נרשמת דאגה בקרב מאות משקיעים פרטיים המעורבים בפרויקטים דומים של יזמים ישראלים בארצות הברית. עשרות אלפי ישראלים השקיעו בשנים האחרונות במיזמי נדל״ן מניב בארה"ב, לרוב באמצעות חברות פרטיות שהציעו השקעות משותפות עם תשואות גבוהות יחסית. כעת, המקרה של July Residential מעורר חשש מפני גל עיקולים נוסף, במיוחד בפרויקטים שמומנו בהלוואות בריבית משתנה.
“יש כאן תופעה רחבה”, אומר יועץ השקעות הפועל בתחום. “חברות ישראליות רבות גייסו כסף מהציבור לפרויקטים בחו"ל כשהריבית הייתה כמעט אפסית. היום, כשהיא מעל 5%, מבנה המימון קורס”.
המשקיעים: “הובטח לנו ביטחון – עכשיו הכול מעוקל”
חלק מהמשקיעים הישראלים מאשימים את מנהלי החברה בכך שלא דיווחו בזמן אמת על ההחמרה במצב. “לא ידענו שהם מפגרים בתשלומים לבנק”, מספרת משקיעה מירושלים שהשקיעה כחצי מיליון שקל. “הם הציגו נתונים אופטימיים עד הרגע האחרון. עכשיו אנחנו שומעים על מכירה פומבית – וזה שוק מוחלט”.
לדברי עורכי דין המייצגים חלק מהנפגעים, נשקלת האפשרות להגיש תביעה אזרחית בארה"ב בטענה להטעיה או לרשלנות מקצועית. “יש כאן שאלות על חובת הגילוי, ניהול סיכונים ואופן השימוש בכספי ההשקעה”, מציין עו"ד אמריקאי הפועל מטעם קבוצת משקיעים.
תגובת החברה – שתיקה רועמת
נכון לעכשיו, בחברת July Residential לא נמסרה תגובה רשמית. מקורות בשוק מעריכים כי החברה מנסה להגיע להסדר עם הבנק או למצוא משקיע שיזרים הון חדש ויציל חלק מהנכסים. עם זאת, סיכויי ההצלחה נראים קלושים.
“המשחק נגמר כשהנושים מאבדים אמון”, אומר בכיר בשוק הנדל״ן האמריקאי. “הבנקים בארה"ב לא מחכים שנים להסדרים כמו בישראל – אם לא עומדים בתנאים, הם פשוט מעקלים”.
קריאה לפיקוח הדוק יותר על גיוסי השקעות בחו"ל
בישראל גוברים הקולות הקוראים לפיקוח הדוק יותר על חברות המשווקות השקעות נדל״ן בחו"ל. “יש אלפי ישראלים שהשקיעו במיזמים כאלה בלי להבין את הסיכון”, אומר רו"ח בכיר. “אין פיקוח הדוק על הדיווחים, אין רישום מסודר של הקרנות, והכול תלוי ביושרה של היזם. זה מצב מסוכן”.
לדבריו, על רשות ניירות ערך לבחון מחדש את המסגרת החוקית המאפשרת שיווק השקעות בחו"ל ללא פיקוח מלא. “מקרה כמו של July Residential צריך להיות קריאת השכמה. הכסף של הציבור לא יכול להיות מופקר”.
השקעות מעבר לים – לא לכולם
העיקול ביוסטון ממחיש את הסיכון הגלום בהשקעות נדל״ן מעבר לים, במיוחד בתקופה של ריביות גבוהות, תנודתיות כלכלית ושוק שכירויות מאתגר. עבור המשקיעים הישראלים, מדובר בתזכורת כואבת לכך שגם פרויקט שנראה יציב ובטוח עלול לקרוס בן רגע.
“אנחנו לא מדברים על כישלון של יזם קטן”, מסכם יועץ השקעות בכיר. “זה סיפור שמערב משפחות מוכרות, שמות גדולים, ומאות מיליונים של כספי משקיעים. זה סימן לכך שהשוק כולו נכנס לשלב זהיר ומורכב הרבה יותר”.
