פרויקט תמ״א 38 ברחוב יפת 199 ביפו על סף קריסה: חוב של 34 מיליון שקל, עיכוב של שנתיים ומאבק בין היזמים לרוכשים בבית המשפט

דרמה בענף ההתחדשות העירונית: חברת בי.אל.די.4.יו יפת 199, היזמית של פרויקט תמ״א 38/1 (חיזוק ועיבוי) ברחוב יפת שביפו, הגישה בקשה לצו לפתיחת הליכים ומינוי נאמן לשיקום החברה, לאחר שנקלעה לחוב של כ־34 מיליון שקל. בבקשה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב נטען כי החברה השלימה 82% מהבנייה, אך נתקעה בשל “קשיים תזרימיים חמורים”, שלטענתה נגרמו עקב “התנהלות קלוקלת של הגוף המממן” והשפעות מלחמת חרבות ברזל על המשק כולו.

חוב של עשרות מיליונים ופרויקט תקוע בלב יפו

הפרויקט המדובר ברחוב יפת 199 כולל חיזוק יסודות הבניין, שיפוץ והרחבת 12 דירות קיימות ותוספת של 11 יחידות דיור חדשות, לצד ממ״דים, מעליות, חניות תת־קרקעיות ושטחים משותפים. מדובר בפרויקט עירוני קטן־בינוני, אך בעל משמעות מקומית, שכן הוא ממוקם באחד האזורים המבוקשים ביותר בדרום תל אביב־יפו.
לפי החברה, עד כה בוצעו מרבית העבודות הפיזיות, אך העיכוב בהזרמת כספים מצד המממן הוביל לעצירת הבנייה, לאי־עמידה בתשלומים לספקים ולקבלני משנה ולמחנק תזרימי שהותיר את האתר מושבת.

טענות הדדיות: רוכשים נגד יזמים

הבקשה שהוגשה לבית המשפט, באמצעות עורכי הדין עינבל רחמים אביטל ויניב אזולאי ממשרד פירון, מבקשת להעניק לחברה הגנה זמנית מפני נושיה ולאפשר מינוי נאמן שיפעל להשלמת הפרויקט “באופן מוסדר ומפוקח”.
מנגד, רוכשי הדירות בפרויקט, המיוצגים על ידי עו"ד אלי הלם, טוענים כי מדובר באיחור של כשנתיים במסירה וכי אמונם ביזם אבד. הם דורשים למנות כונס נכסים במקום נאמן שיפעל לטובת שיקום החברה. “הדירות לא נמסרו, האתר עומד שומם, והבטחות ניתנות כבר שנתיים ללא קיום”, אומר אחד הרוכשים.

מי אחראי לקריסה?

לפי החברה, הגורם המרכזי למשבר הוא הגוף המממן – ככל הנראה מוסד פיננסי מוכר בתחום הליווי הבנקאי – שלטענתה “פעל בחוסר תום לב, עיכב שחרור כספים חיוניים, ופגע אנושות ביכולת החברה לעמוד בהתחייבויותיה”. בבקשה נכתב כי “החברה נאלצה להגיש את הבקשה למתן צו פתיחת הליכים מכורח המציאות, לאחר שהחנק התזרימי סיכן את השלמת הבנייה ואת כספי הרוכשים”.
החברה טוענת כי מטרת המהלך היא להסדיר את החובות, להגן על הנכסים ולמנוע פירוק, שלדבריה עלול “להוביל לירידה דרמטית בערך הנכסים ולהשאיר את הרוכשים בפני שוקת שבורה”.

בעלי החברה – שותפות בין שני גופים פרטיים

חברת בי.אל.די.4.יו הוקמה במיוחד לצורך ביצוע הפרויקט ומוחזקת באופן שווה על ידי שתי חברות: ד.ג לנדאו השקעות ו־בראשית השחר השקעות ונכסים. החברה פועלת במתכונת יזמית בלבד, ללא עובדים שכירים, ומעסיקה קבלני משנה לביצוע כל שלבי הפרויקט.
גורמים בענף מציינים כי מדובר במודל עבודה נפוץ בתמ״א 38, אך גם כזה שמגביר את הסיכון הפיננסי – משום שכל עיכוב בתזרים או במימון עלול לשתק את כלל הפעילות, בהיעדר גב כלכלי חזק של יזם מבוסס.

השפעת המלחמה והמצב במשק

לטענת היזמים, המלחמה שהחלה באוקטובר 2023 החריפה את המצב, עם עלייה חדה במחירי חומרי הגלם, מחסור בכוח אדם בענף הבנייה והאטה בהעברות בנקאיות. “המשק כולו מצוי במשבר, וחברות יזמיות קטנות נפגעות ראשונות”, נכתב בבקשה. “אנו מבקשים לאפשר לחברה לצלוח את התקופה הזו ולהשלים את הבנייה לטובת כלל הנושים והרוכשים”.

הצעד הבא: דיון בבית המשפט

השופטת סיגל יעקבי קבעה דיון ל־13 בנובמבר, והורתה לחברה להעביר את הבקשה לכלל בעלי העניין – הדיירים, הרוכשים והנושים המהותיים. במסגרת הדיון צפוי בית המשפט להכריע אם לאשר את מינוי הנאמן לשיקום החברה או להורות על מינוי כונס נכסים שינהל את הפרויקט במקומה.
לדברי גורמים משפטיים, ההכרעה צפויה להיות מורכבת: מצד אחד הרצון להגן על כספי הרוכשים, ומצד שני החשש מפירוק שיפגע בסיכויי ההשלמה.

תמונת מצב רחבה: גל משברים בתמ"א 38

המקרה ביפו אינו בודד. מאז תחילת 2024 נרשמה עלייה ניכרת במספר פרויקטי תמ"א 38 שנקלעו לקשיים – תוצאה של עליית הריבית, התייקרות חומרי הבנייה והאטה במכירות. על פי נתוני התאחדות הקבלנים, כ־15% מהחברות הפעילות בתחום נמצאות כיום במצב של גירעון תזרימי.
“הפרויקטים הקטנים ביותר הם הראשונים להיפגע”, מסביר יועץ נדל״ן בכיר. “כשאין גב כלכלי גדול, מספיק עיכוב קטן בליווי הבנקאי או עלייה של 10% במחירי הפלדה כדי להביא לקריסה”.

מבחן אמון בין יזמים לרוכשים

פרויקט יפת 199 הפך לסמל למצב השברירי של שוק ההתחדשות העירונית בישראל. מצד אחד – יזמים המבקשים שיקום והמשך פעילות; מצד שני – רוכשים החוששים לאבד את חסכונותיהם.
הדיון הקרוב בבית המשפט יקבע האם החברה תזכה להזדמנות שנייה להשלים את הפרויקט – או שמא יועבר הנכס לניהול חיצוני במסגרת הליך פירוק.
כך או כך, מדובר בתמרור אזהרה לשוק כולו: גם פרויקטים שנראים מבטיחים ומתקדמים יכולים להיעצר בן רגע, כשהחוב חוצה את סף היכולת הכלכלית.