היצע שיא במגדלי היוקרה: מלאי הדירות הלא מכורות גדל ב-20% בשנה, כתוצאה מעליית מחירים דו-ספרתית והתייקרות המשכנתאות; עם זאת, הקבלנים מובילים התאוששות ראשונית במכירות בחודשים יולי-ספטמבר
נתוני הלמ"ס חושפים תמונת מצב מורכבת: הזינוק בריביות משתק את מעמד הביניים ומנפח את ההיצע הלא מכור, אך הקבלנים מזהים הזדמנות ומצליחים לייצר מגמת התאוששות קלה בעסקאות
שוק הנדל"ן הישראלי ממשיך לשבור שיאים מטרידים, כאשר מלאי הדירות החדשות שאינן מכורות הגיע בספטמבר לשיא היסטורי של 82,921 יחידות דיור. נתון זה, שפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), מייצג עלייה של כ-0.9% לעומת חודש אוגוסט, ומדגיש את הגידול המצטבר של 20.3% בהיצע הלא מכור לעומת ספטמבר 2024, אז עמד המלאי על 69,744 דירות. העלייה המתמשכת במלאי היא תוצאה ישירה של שילוב קטלני בין זינוק חסר תקדים במחירי הדיור (בשיעור דו-ספרתי שנתי עד אוקטובר 2023) לבין התייקרות דרמטית בריבית המשכנתאות, שהפכה את רכישת הדירה לבלתי אפשרית עבור חלקים נרחבים ממעמד הביניים.
מוקדי המלאי: המחוזות היקרים במצור
הפער בין ההיצע לביקוש אפקטיבי (היכולת הכלכלית לרכוש) בולט במיוחד במחוזות היקרים והמבוקשים של ישראל, המהווים את ליבת שוק הנדל"ן. הנתונים מראים כי למעלה ממחצית מהמלאי הארצי של דירות חדשות לא מכורות מרוכז בשני מחוזות בלבד:
מחוז תל אביב: מוביל את הרשימה עם 31.8% מהדירות הלא מכורות – סך של 26,740 יחידות דיור. בתוך מחוז זה, העיר תל אביב עצמה, בה נרשמו מחירי הדירות הגבוהים בישראל, מחזיקה במלאי עצום של 10,797 דירות שלא נמכרו.
מחוז המרכז: שני ברשימה עם 24.3% מהדירות הלא מכורות.
הריכוזיות הגבוהה של מלאי הדירות במחוזות אלה מעידה כי ההאטה החריפה ברכישות נובעת בראש ובראשונה מכך שציבור הרוכשים, ובמיוחד המשפרי דיור והרוכשים הראשונים, אינו מצליח לעמוד בעלויות המימון הגבוהות הנדרשות לרכישת נכס באזורים אלה. ההתייקרות המשמעותית של הריבית על המשכנתאות, שהובילה לעלייה חדה בהחזרים החודשיים, הכריחה רבים לדחות את הרכישה או לחפש חלופות באזורים פריפריאליים זולים יותר, מה שהותיר את הקבלנים עם מלאי עצום במרכז הארץ.
בפילוח עירוני, בנוסף לתל אביב, נרשמו נתונים גבוהים בערים מרכזיות נוספות: ירושלים מחזיקה בכ-8,000 דירות לא מכורות, בעוד בת ים, העיר השלישית בדירוג, רשמה מלאי של כ-4,200 יחידות דיור. רמות מלאי אלו, במיוחד בהשוואה לנתוני העבר, מפעילות לחץ כבד על יזמים וקבלנים, אשר נאלצים לשאת בעלויות מימון גבוהות של הקרקע והבנייה ללא תזרים מזומנים תואם ממכירות.
הקיפאון בשוק העסקאות ומגמת הדירות יד שנייה
במקביל לגידול במלאי, נתוני הלמ"ס מעידים על חולשה משמעותית בשוק העסקאות כולו. ספטמבר 2025 תואר כאחד משני החודשים החלשים ביותר בשנה מבחינת כמות העסקאות לרכישת דירה. סך הדירות שנמכרו בחודש זה עמד על 6,952 יחידות בלבד, המהווה ירידה של 12% לעומת אוגוסט, וצניחה חדה של 22% בהשוואה לספטמבר 2024, אז נמכרו כ-9,000 דירות. הקצב הממוצע של מכירת דירות חדשות בשנה שבין יולי 2024 ליולי 2025 אף רשם ירידה של 1.2% בממוצע חודשי.
יתר על כן, מגמת הקיפאון בולטת במיוחד בשוק הדירות יד שנייה, המהווה את עיקר נפח העסקאות. המכירות בסגמנט זה נמצאות בירידה עקבית מאז דצמבר 2024, ובממוצע נרשמה ירידה חודשית של 2.4% בכמות העסקאות עד ספטמבר 2025. ירידה זו משקפת את הקושי הגובר של מוכרים לממש את מחירי הנכסים שקבעו טרם עליית הריבית, ואת המחסור ברוכשים המסוגלים לעמוד בנטל המשכנתא החדש.
ניצני התאוששות: הקבלנים מובילים שינוי מגמה
על אף נתוני המאקרו המאתגרים, הלמ"ס מזהה שינוי מגמה ראשוני וחיובי בקצב מכירת הדירות החדשות דווקא בשלושת החודשים האחרונים – יולי עד ספטמבר. בתקופה זו נצפתה עלייה חודשית ממוצעת של 0.6% בכמות העסקאות הכוללת בשוק.
הגורם המרכזי והבולט ביותר שמוביל את ההתאוששות המקוטעת הזו הם הקבלנים והיזמים. על פי נתוני הלמ"ס, בשלושת החודשים המדוברים, נרשמה עלייה חודשית ממוצעת של 0.9% בקצב מכירת הדירות החדשות. שינוי מגמה זה עשוי להצביע על מספר מגמות אפשריות:
הטבות ומבצעי מימון: ככל הנראה, הלחץ הגובר על הקבלנים בעקבות הגידול במלאי והצורך לשחרר תזרים מזומנים, הוביל אותם להעניק תמריצים משמעותיים לרוכשים. תמריצים אלה כוללים הנחות סמויות, דחיות תשלום משמעותיות, מימון קבלני פנימי, ואף "הלוואות גישור" או "משכנתאות בנקאיות מופחתות" כחלק מהחבילה.
התרגלות לריבית: ייתכן כי שוק הנדל"ן מתחיל להתאים את עצמו למציאות הריבית הגבוהה. חלק מהרוכשים הפוטנציאליים, שדחו את הרכישה במשך חודשים רבים, מבינים כי הורדת ריבית משמעותית אינה צפויה בקרוב ובוחרים לחזור לשוק, לעיתים על בסיס הנחה שיוכלו למחזר את המשכנתא בתנאים טובים יותר בעתיד.
בסיכום, שוק הנדל"ן נמצא בנקודת מפנה קריטית. בעוד שהיקף המלאי הלא מכור הגיע לשיא היסטורי ומעיד על משבר ביקוש עמוק בגלל המימון היקר, הקבלנים משנים את האסטרטגיה ומובילים מגמת התאוששות קלה. השאלה המרכזית כעת היא האם הקבלנים ימשיכו להחזיק במחירי הדירות הנוכחיים תוך ספיגת עלויות מימון כבדות, או שמא הלחץ הכלכלי הגובר יכריח אותם לבצע הורדות מחירים רשמיות ומקיפות, אשר יצליחו להחזיר באופן משמעותי את מעמד הביניים אל שוק הרכישות. העין נשואה לנתוני המכירות בחודשים הקרובים, אשר יעידו אם ההתאוששות הקלה היא שינוי מגמה אמיתי או רק הבלחה זמנית הנובעת ממבצעי סוף-שנה.
