הכשל הבלתי נמנע של שוק הדירות הקיים: העדר תמריצי קבלנים והפסיכולוגיה של 'כיס עמוק'

נתוני ספטמבר מאותתים: שוק היד השנייה איבד את המומנטום המפתיע של הקיץ, ומסמן שהקיפאון עמוק יותר משחשבו. היקף העסקאות בקושי מגיע לזה של שנת המחאה, ורק ודאות לגבי הריבית תחזיר את הרוכשים והמוכרים למגרש המשחקים.

שוק הדיור בישראל נכנס לחורף כלכלי עמוק, אך בעוד שמכירות הדירות החדשות הראו ניצני התאוששות מסוימים בחודשים האחרונים – בעיקר בזכות הטבות מימון נדיבות מצד הקבלנים – הרי ששוק הדירות יד שנייה, המהווה את המנוע המסורתי והעיקרי של הענף, ממשיך לדשדש ומסמן חולשה מבנית. נתוני ספטמבר, שפורסמו לאחרונה, מציגים תמונה מאכזבת: נמכרו רק 4,254 דירות יד שנייה, ירידה של כ-10% לעומת ספטמבר אשתקד וצניחה של כ-4% בהשוואה לחודש אוגוסט. נתונים אלו מנפצים את האופטימיות הזהירה שנרשמה בקיץ, אז רשם השוק גידול חד של 34% במכירות בין יוני ליולי (מ-3,890 ל-5,390 יחידות), ונכנס שוב למצב של קיפאון עמוק.

המנוע העיקרי משתנק: כשליש מהעסקאות נעלמו

שוק הדירות הקיימות הוא המרכיב הדומיננטי בשוק הנדל"ן כולו, כפי שמוכיחים הנתונים: בחודש ספטמבר, 61% מכלל 6,925 הדירות שנמכרו היו דירות יד שנייה. עצירת המכירות בסגמנט זה היא אינדיקטור משמעותי לחולשה רוחבית בענף.

סיכום תשעת החודשים הראשונים של 2025 מעלה תמונה מדאיגה: מספר העסקאות הכולל עומד על כ-40 אלף דירות יד שנייה. נתון זה מציב את השנה הנוכחית בעמדת ביניים שברירית בין שנת 2023 הקשה (שנת המחאה נגד המהפכה המשפטית), שבה נמכרו רק כ-30 אלף דירות בתקופה המקבילה, לבין 2024, שבה נמכרו כ-45 אלף יחידות. כלומר, שוק הדירות הקיים מתקשה להתאושש לרמות פעילות נורמליות, וממוקם עדיין עמוק בתוך "תקופת המתנה" פסיכולוגית וכלכלית.

הבלימה אינה אחידה: בבדיקה גיאוגרפית, בשבעה מתוך עשרה אזורי מיסוי מקרקעין נרשמה ירידה במספר העסקאות ביד השנייה. תל אביב בלטה במיוחד עם ירידה חדה של 19% במספר העסקאות בספטמבר לעומת אוגוסט, לאחר שזינקה ב-34% בין יוני ליולי. ירידות חדות נרשמו גם בבאר שבע ובחדרה. מנגד, הערים נתניה, נצרת וטבריה רשמו עליות קלות במכירות, אולי כתוצאה מהסטת ביקוש של רוכשים שנואשו ממחירי המרכז. .

מלחמת הקבלנים מול המוכרים הפרטיים

הסיבה העיקרית לפער בין שוק הדירות החדשות (המראה ניצני התאוששות בהובלת הקבלנים) לבין שוק הדירות יד שנייה (הכנוע לקיפאון) טמונה במבנה השוק ובגמישות הפיננסית.

בשוק הדירות החדשות, מתנהלת מלחמת הישרדות בין כמה מאות יזמים גדולים. כאשר המכירות נעצרות, היזמים – הממונפים בכבדות וחייבים לבנקים – נאלצים לנקוט במדיניות מימון אגרסיבית ובמתן הטבות משמעותיות, כגון תשלום של 20% או 30% במועד החתימה ואת היתרה (70%-80%) במועד האכלוס, דהיינו בעוד מספר שנים. הטבות אלו מקנות לרוכשים "ביטחון" בכך שיהיה להם זמן להתמודד עם הריביות הגבוהות, למכור את דירתם הישנה ללא לחץ מיידי, או לצפות להורדת ריבית אפשרית בעתיד.

לעומת זאת, שוק הדירות יד שנייה מורכב מעשרות אלפי מוכרים פרטיים. "כאן מדובר על עשרות אלפי בעלי דירות, לכל אחד יש את השיקולים שלו המבוססים על מצבו האישי והפיננסי," מסביר עו"ד רון נובוטני, מנכ"ל רשת אנגלו סכסון. מוכרים פרטיים אלה, במיוחד אלה שאינם לחוצים למכור, ממעטים להוריד מחירים או להציע תנאי תשלום גמישים. הציפייה של הרוכשים להנחת מחיר משמעותית אינה נפגשת עם הרצון של המוכרים לשאת בפגיעה בשווי הנכס, מה שיוצר פער עצום ומשתק בין הצדדים. "אנחנו מחכים לראות מי ימצמץ ראשון," אומר נובוטני.

הלחץ הפסיכולוגי והחובה למכור

הקושי המרכזי בשוק היד השנייה הוא "שנאת חוסר הוודאות". רוכשים חדשים ומשפרי דיור חוששים בעיקר מחוסר היכולת לעמוד בהחזרי המשכנתא הגבוהים. אצל משפרי הדיור, הלחץ כפול: הם חוששים שירכשו דירה חדשה (או אחרת) אך לא יצליחו למכור את דירתם הישנה בתוך 24 החודשים המותרים בחוק לצורך הימנעות מתשלום מס רכישה כפול.

רק מי שחייב, מוכר. לדברי מומחים, ירידות מחירים וסגירת עסקאות מתרחשות במקרים ספציפיים בלבד:

• לחץ תזרימי: מוכרים הנדרשים לכסף לכיסוי התחייבות אחרת (כגון תשלום עבור דירה חדשה שכבר רכשו) או בעלי חובות.

• הצפה מקומית: כפי שקורה באזורים כמו גליל ים, בהם הסתיימה תקופת ההגבלה למכירת דירות "מחיר למשתכן", מה שהוביל להצפת מלאי שמשפיע על ירידת המחירים בכל הסביבה.

לעומת זאת, בעלי דירות בצפון תל אביב, לדוגמה, שאינם סובלים מבעיה תזרימית מיידית, פשוט "יושבים על הגדר" ומחכים בסבלנות למחיר הרצוי, גם אם המשמעות היא קיפאון מתמשך. "היומן שלי תפוס לגמרי," מעיד ליאור שרון מחדרה, המייעץ ללקוחותיו למכור קודם, ורק אחר כך לרכוש, כדי להימנע מלחץ וניצול.

תופעת לוואי: זינוק חריף בשוק השכירות

כתוצאה ישירה מהקיפאון במכירות והקושי של מעמד הביניים לרכוש דירה, נרשמת תופעת לוואי משמעותית: ביקוש גובר למגורים בשכירות. גורמים בענף מדווחים על עלייה דרמטית בביקוש לדירות להשכרה, יחד עם מחסור חמור בנכסים ועלייה מקבילה במחירי שכר הדירה. בחדרה, למשל, עיר שרשמה ירידה חדה במכירות יד שנייה, מחירי השכירות לדירת 4 חדרים זינקו מכ-5,200 שקל לכ-6,000 שקל בחודש – עלייה של למעלה מ-15%. עובדה זו משקפת את המעבר הכפוי של רוכשים פוטנציאליים אל שוק השכירות, מה שמנפח את מחיריו ומפחית את הכדאיות הכלכלית של מגורים באופן כללי.

הקונצנזוס בשוק הוא שעל מנת לשבור את הקיפאון הנוכחי, ובראש ובראשונה בשוק הדירות הקיימות, נדרשת ודאות. ודאות זו, לדברי נובוטני, תגיע רק "כאשר נראה מגמה חיובית של הורדת ריבית", אותה הציבור ממתין בכיליון עיניים. עד אז, שני השווקים, החדש והקיים, ימשיכו להתנהג באופן בלתי אחיד ויוצגו בפנינו נתונים סותרים ומבלבלים.